При купівлі квартири важливо оцінити не тільки якість ремонту чи вид з вікна. Перш за все потрібно впевнитися в «чистоті» квартири. Тобто важливо знати як перевірити право власності на квартиру, бо саме ця процедура показує, чи має людина законне право продавати об’єкт і чи немає ризиків для покупця.
У Державному реєстрі речових прав можна побачити, кому належить нерухомість, на якій підставі виникло право, а також чи є арешт, іпотека або інші обтяження.
Крім того, важливо звірити реєстрові дані з паперовими документами, адже будь-яка розбіжність у прізвищі, адресі, площі тощо вже є сигналом для додаткової перевірки. Якщо цього не зробити до угоди, покупець ризикує втратити гроші і зіткнутися з юридичними проблемами.
Які документи підтверджують право власності на квартиру?
Покупець має попросити у продавця правовстановлюючі документи, бо саме вони показують, на якій підставі людина стала власником житла.
Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду або інший документ що підтверджує право власності на квартиру. Якщо право оформлювалося пізніше, додатковим підтвердженням буде витяг з Державного реєстру.
Водночас важливо не плутати правовстановлюючі документи з технічною або допоміжною документацією. Наприклад, технічний паспорт містить характеристики квартири, але сам по собі не доводить наявність права власності. Так само квитанції, довідки або копії без оригіналів не можуть вважатися достатнім підтвердженням. Тому перед угодою покупцеві варто перевірити не лише наявність документів, а й те, чи відповідають вони підставі набуття житла та чи дають змогу без сумнівів встановити законного власника.
Де можна перевірити право власності на квартиру?
Сьогодні існує декілька законних способів перевірити право власності на квартиру. Основне джерело — Державний реєстр, адже саме там відображаються права на нерухомість, а також записи про іпотеку, арешт чи інші обтяження. Отримати інформацію можна як онлайн, так і офлайн.
Найчастіше для перевірки використовують такі варіанти:
- портал «Дія», де можна замовити інформацію з реєстру в електронному форматі;
- ЦНАП, якщо потрібна паперова інформаційна довідка;
- нотаріуса, який перевіряє дані перед підписанням договору;
- державного реєстратора;
- офіційні сервіси Міністерства юстиції, пов’язані з Державним реєстром речових прав.
Для покупця найважливіше не просто отримати документ, а переконатися, що інформація взята саме з офіційного джерела. Тому не варто покладатися лише на скриншоти, роздруківки без реквізитів або слова продавця. Якщо є сумніви, краще замовити інформаційну довідку самостійно або довірити перевірку об’єкта експертам LEVEL GROUP.
Що саме потрібно перевірити у витязі або інформаційній довідці?
Отримати витяг або інформаційну довідку недостатньо — потрібно правильно її прочитати. Саме тут покупець бачить, чи справді квартира належить продавцю і чи немає обставин, через які угода може стати проблемною. Тобто право власності на квартиру перевірити потрібно не формально.
У документі варто обов’язково звірити:
- хто зазначений власником квартири;
- точну адресу об’єкта;
- загальну та житлову площу;
- дату державної реєстрації права;
- підставу набуття права власності;
- реєстраційний номер об’єкта;
- наявність арешту, іпотеки, заборони відчуження або інших обтяжень.
Особливу увагу слід звернути на підставу набуття права. Наприклад, якщо у витязі вказано договір дарування, а продавець показує інший документ, це вже привід зупинитися і розібратися більш детально. Так само мають насторожити розбіжності в площі, адресі, прізвищі власника або даті реєстрації. Навіть дрібна на перший погляд невідповідність може означати технічну помилку, а може вказувати на серйозну юридичну проблему.
Окремо треба дивитися розділ про обтяження. Якщо квартира перебуває в іпотеці, під арештом або щодо неї є заборона на відчуження, укладати договір без додаткової перевірки не можна. Для покупця це один із найважливіших етапів, бо саме тут стає зрозуміло, чи можна підписувати угоду, чи спершу потрібно розібратися з ризиками.
Як звірити дані реєстру з паперовими документами?
Після отримання інформації з реєстру потрібно уважно порівняти її з оригіналами документів, які надає продавець. Насамперед мають збігатися ПІБ власника, адреса квартири, площа та документ, на підставі якого виникло право власності. Якщо в реєстрі зазначено один договір або свідоцтво, а продавець показує інший документ, це вже привід з’ясувати причину розбіжності.
Також варто перевірити дату оформлення права та реквізити документа. Іноді на руках у продавця є старі папери, але в реєстрі вказані зміни після спадщини, дарування, рішення суду або поділу майна. У такому разі орієнтуватися потрібно на актуальний запис у реєстрі та його відповідність усім документам.
⚠️ Окремо важливо переконатися, що продавець показує саме оригінали. Виправлення, пошкодження, відсутність сторінок або нечіткі реквізити є сигналом для додаткової перевірки.
Які потрібні додаткові перевірки?
Навіть якщо право власності підтверджене, цього ще недостатньо для безпечної купівлі. Варто переконатися, що по квартирі відсутні судові спори, борги за комунальні послуги, арешти, виконавчі провадження або інші обставини, які можуть ускладнити користування житлом після угоди. Окрему увагу слід приділити особам, які зареєстровані у квартирі, адже після купівлі можуть виникнути проблеми з їх випискою.
Також важливо з’ясувати, чи є інші співвласники і чи є їхня згода на продаж. Якщо квартира була придбана у шлюбі, варто перевірити питання згоди партнера. Додатково бажано дізнатися, чи не перебуває продавець у процедурі банкрутства, чи не відкриті щодо нього справи, які можуть вплинути на законність відчуження майна. Саме такі перевірки допомагають побачити ризики, яких не помітити лише з правовстановлюючих документів і запису в реєстрі.
Що робити, якщо квартира оформлена давно і даних у реєстрі недостатньо?
Таке трапляється доволі часто, особливо якщо право власності виникло багато років тому, ще до повноцінного запуску сучасного Державного реєстру.
У такій ситуації не можна обмежуватися лише короткою інформацією з реєстру або робити висновок, що з квартирою «все нормально», якщо записів мало. Потрібно перевірити старі правовстановлюючі документи, звернути увагу на дати їх видачі, реквізити органу, який їх оформив, і на те, чи відповідають вони даним про сам об’єкт.
Якщо в реєстрі інформації недостатньо, покупцеві варто попросити продавця надати оригінали документів, звернутися до нотаріуса або державного реєстратора для додаткової перевірки, а за потреби — отримати дані з БТІ чи інших архівних джерел. У деяких випадках потрібно відновлювати документи або окремо вносити відомості до реєстру, якщо право існує, але не було належно відображене в електронній базі.
СТАТТІ
