Продаж квартири, будинку, земельної ділянки чи нежитлового приміщення в Україні пов’язаний не лише з оформленням договору, а й з обов’язком правильно розрахувати податок на продаж нерухомості. Його розмір залежить від типу об’єкта, кількості продажів протягом року, строку володіння майном і підстав набуття. Тому ще до підписання договору варто заздалегідь зрозуміти, які платежі виникнуть саме у вашому випадку і якими будуть реальні витрати продавця.
Які податки існують при продажу нерухомості і хто їх сплачує?
Коли власник продає квартиру, будинок, землю чи нежитловий об’єкт, основний обов’язок зі сплати податків покладається саме на продавця. У більшості випадків мова йде про податок на доходи фізичних осіб і військовий збір. Саме продавець отримує дохід від угоди, тому він і є платником. Покупець, своєю чергою, не сплачує нові податки на продаж нерухомості за продавця, але може мати інші супутні витрати, пов’язані з укладанням угоди.
Розмір податкового навантаження залежить від кількох факторів. Насамперед враховується, який саме об’єкт продається: житлова чи нежитлова нерухомість, квартира, будинок, дача, земельна ділянка або комерційне приміщення. Також має значення, скільки продажів нерухомого майна людина здійснює протягом одного календарного року. Окремо перевіряється, як довго продавець володів цим об’єктом і чи підпадає угода під пільгові умови, передбачені законом.
Тобто податок на продаж нерухомості 2026 не є єдиною фіксованою сумою або сталою ставкою для всіх. Для одних продавців може діяти звільнення від оподаткування, для інших — ставка складає 5%, а в окремих випадках і 18%. Якщо дохід підлягає оподаткуванню, додатково нараховується і військовий збір. Саме тому перед угодою важливо точно визначити суму, врахувавши індивідуальні умови продажу.
Коли діють пільги: перший продаж, строк володіння, спадщина
Не всі продавці мають сплачувати ПДФО і військовий збір. Закон передбачає пільгу, за якої дохід від продажу окремих об’єктів житлової нерухомості може не оподатковуватися. Але тут важливо врахувати, що звільнення працює лише за конкретних умов, і якщо хоча б одна з них не виконується, виникає обов’язок сплати податків.
Пільгові правила для операцій фізичних осіб визначені Податковим кодексом, а ДПС у своїх роз’ясненнях окремо підкреслює, що ключове значення мають наступні фактори:
- перший продаж нерухомості протягом календарного року;
- володіння об’єктом понад 3 роки;
- приналежність об’єкта до житлової нерухомості, для якої передбачено пільговий режим.
Є і важливий виняток: вимога щодо володіння понад 3 роки не застосовується до майна, отриманого у спадщину. Тобто успадковану квартиру або будинок можна продати раніше, і сам факт короткого терміну володіння не позбавляє права на пільгу. Але правило про кількість продажів протягом року все одно залишається важливим, тому другий або наступний продаж уже може оподатковуватися за іншими ставками. На практиці це означає, що пільга не прив’язана лише до квартири. Вона залежить від сукупності умов.
Вплив типу нерухомості на розмір податків
Розмір податкового навантаження залежить не лише від того, перший це продаж чи ні, а й від самого типу майна. Для житлової нерухомості закон передбачає більш м’які умови, тоді як для нежитлових об’єктів пільги мають певні обмеження. Саме тому одна й та сама людина може продати квартиру майже без податкового навантаження, а при продажі офісу чи магазину отримати зовсім інший розрахунок.
Якщо йдеться про квартиру, кімнату, житловий, садовий або дачний будинок, то за дотримання умов перший продаж протягом року може не оподатковуватися. Якщо ж пільга не діє, тоді застосовуються загальні правила оподаткування доходу продавця. Аналогічний підхід використовується і для земельної ділянки, але тут важливо, щоб вона відповідала умовам, за яких закон дозволяє пільговий продаж разом із житловим об’єктом або як окремий об’єкт у встановлених межах.
Для нежитлових приміщень ситуація інша. Офіси, магазини, склади, виробничі приміщення та інші об’єкти, що не належать до житлового фонду, не користуються такими пільгами, як квартири чи будинки. Саме тому податок на продаж комерційної нерухомості зазвичай потребує окремого прорахунку ще до угоди, особливо якщо це не перший продаж за рік або об’єкт недовго перебував у власності.
Як і коли сплачуються податки при продажу та які ще витрати варто врахувати?
Для продавця важливо розуміти, що податок на нерухомість при продажі в більшості стандартних угод має бути внесений ще до нотаріального посвідчення договору. Податковий кодекс прямо передбачає, що при продажу або обміні нерухомості між двома фізичними особами продавець самостійно сплачує через банк суму податку до моменту оформлення договору. Якщо ж майно відчужується за рішенням суду, тоді діє інший порядок, і дохід відображається в річній податковій декларації.
На практиці це означає, що нотаріус не просто посвідчує договір, а перевіряє, чи є підтвердження сплати обов’язкових платежів або документи, які дають право на пільгу. Крім того, він подає інформацію до податкових органів, тому розрахунок має бути коректним уже на етапі підготовки до угоди.
Окрім власне ПДФО і військового збору, при продажу нерухомості варто врахувати ще й супутні витрати:
- послуги нотаріуса;
- державне мито, якщо воно підлягає сплаті;
- вартість оцінки майна;
- оплату за витяги, довідки та перевірку документів;
- комісію рієлтора або агентства, якщо продаж іде через посередника.
Окремо слід зазначити, що державне мито сплачує особа, в інтересах якої вчиняється нотаріальна дія, але на практиці сторони часто домовляються, хто саме бере на себе ці витрати або вони діляться навпіл між продавцем і покупцем.
Ще один важливий нюанс: у деяких випадках дохід від продажу може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта. Це не універсальне правило, але для окремих операцій така можливість передбачена нормами. Саме тому варто не лише порахувати податок при продажу квартири, а й зібрати документи, які можуть вплинути на кінцеву суму.
Порівняльна таблиця: хто, коли і скільки платить
Щоб швидко оцінити витрати, ми звели податкову інформацію в одну таблицю. Вона не замінює індивідуальний розрахунок, але дозволяє мати уявлення про майбутні витрати при продажі.
|
Тип нерухомості |
Умови продажу |
ПДФО |
Військовий збір |
Хто сплачує |
Коментар |
|---|---|---|---|---|---|
|
Квартира, житловий будинок, кімната, дачний або садовий будинок |
Перший продаж за рік, у власності понад 3 роки |
0% |
0% |
Продавець |
Пільга діє за одночасного виконання умов |
|
Квартира, житловий будинок, кімната, дачний або садовий будинок |
Перший продаж за рік, у власності до 3 років |
5% |
5% |
Продавець |
Якщо це не спадщина |
|
Успадкована житлова нерухомість |
Перший продаж за рік |
0% |
0% |
Продавець |
Вимога про понад 3 роки до спадщини не застосовується |
|
Житлова нерухомість |
Другий і кожен наступний продаж за рік |
18% |
5% |
Продавець |
Строк володіння значення не має |
|
Земельна ділянка |
Перший продаж за рік і дотримані умови пільги |
0% |
0% |
Продавець |
Пільга залежить від категорії землі та норм закону |
|
Земельна ділянка |
Пільга не діє |
5% або 18% |
5% |
Продавець |
Залежить від обставин продажу |
|
Нежитлова або комерційна нерухомість |
Продаж фізичною особою без права на пільгу |
5% або 18% |
5% |
Продавець |
Потрібен окремий розрахунок під конкретну угоду |
Таку таблицю варто сприймати як робочий орієнтир, а не як універсальну формулу. Саме тому перед угодою краще перевірити документи, кількість уже проведених продажів у поточному році та підготувати точний розрахунок ще до візиту до нотаріуса.
СТАТТІ
